In questo periodo emergenziale dovuto alla pandemia da Coronavirus / Covid-19, tra i tanti problemi che bisogna quotidianamente affrontare, vi è anche quello di come riuscire a pagare il canone di locazione / affitto sia delle propria abitazione che dei locali commerciali / professionali.

Problema questo particolarmente sentito da chi, a causa della chiusura delle attività commerciali / professionali e delle limitazioni degli spostamenti, non può più contare sulle abituali entrate / guadagni mensili.

L'inquilino, infatti, potrebbe aver perso il lavoro, veder ridotto l'orario di lavoro, trovarsi in cassa integrazione oppure essere stato costretto a chiudere la propria attività, così da non riuscire più a far puntualmente fronte al pagamento dell'affitto.

Tali problematiche si ripercuotono, di conseguenza, anche sui proprietari degli immobili, che potrebbero fare affidamento sulle entrate degli affitti per il proprio quotidiano sostentamento oppure per il pagamento di debiti o rate del mutuo.

Per cui, in tale contesto, vi è da un lato il conduttore / inquilino che potrebbe avere interesse ad ottenere una sospensione o riduzione o posticipazione del pagamento dell'affitto e dall'altro lato il proprietario che non può permettersi di non percepire il pagamento del canone di locazione, tenuto oltretutto in considerazione le tasse che lo stesso è , in ogni caso, tenuto a pagare.

A ciò si aggiunga che non vi è alcuna norma che riconosca un diritto per gli inquilini oppure un obbligo per i proprietari di rideterminare l'ammontare del canone.  

Il Governo,  con il “Decreto Cura Italia” (decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18), ha infatti previsto, al momento, la sola concessione di agevolazioni fiscali in favore degli esercenti la cui attività di impresa è stata sospesa a seguito delle misure restrittive “anti coronavirus”, prevedendo un credito d'imposta pari al 60% del canone di locazione di negozi e botteghe (immobili appartenenti alla categoria catastale C/1) pagato per il mese di marzo 2020.

Per cui, la soluzione che potrebbe consentire di soddisfare i contrapposti interessi sia del conduttore che del proprietario potrebbe essere quella di trovare un accordo mediante la sottoscrizione di una scrittura privata, con cui prevedere, ad esempio, una riduzione oppure una dilazione del pagamento del canone mensile per il periodo emergenziale, con impegno dell'inquilino di tornare a pagare l'importo originariamente pattuito nel contratto di locazione al termine del periodo concordato.

Ciò consentirebbe da un lato all'inquilino di far fronte alla temporanea difficoltà economica e dall'altro lato al proprietario di ricevere comunque il corrispettivo per la locazione, evitando, quindi, la proposizione di azioni legali e controversie davanti ai Tribunali.

L'eventuale accordo può riguardare non solo gli immobili locati ad uso abitativo, ma anche i locali commerciali e che non rilevano le differenze in termini di durata del contratto.  

Nella redazione di tale accordo / scrittura privata risulta indispensabile l'indicazione delle seguenti informazioni :

• dati anagrafici del proprietario e del conduttore

• il tipo di contratto in essere originariamente sottoscritto e la data di sua stipula e di sua registrazione

• il canone annuale inizialmente concordato

• l'ammontare del canone ridotto

• il numero di mesi in cui il canone mensile è ridotto

• l'impegno dell'inquilino di tornare a pagare l'intero importo originariamente pattuito al termine del periodo concordato

• la data di redazione dell’accordo

• la sottoscrizione di entrambe le parti

Un esempio pratico: se il contratto iniziale prevede un canone di 1.000,00 euro, pari a 12.000,00 euro annui, il locatore ed il conduttore potrebbero accordarsi per una riduzione del canone mensile ad 800,00 euro per cinque mesi, con impegno dell'inquilino di tornare a pagare l'intero importo originariamente pattuito € 1.000,00 mensili al termine del periodo concordato di cinque mesi. Così le parti potrebbero, sempre per esempio, prevedere una sospensione temporanea del pagamento del canone di locazione oppure un pagamento dilazionato nel tempo.

Si consiglia, in ogni caso, seppur non necessario per tale tipologia di atto, di procedere alla registrazione dell'accordo / scrittura privata presso l'Agenzia delle Entrate. Tale registrazione  consente, infatti, da un lato di conferire data certa all'atto e dall'altro lato di portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate il minor reddito che percepirà il locatore per il periodo pattuito (così da consentirgli di pagare le imposte esclusivamente su quanto effettivamente riscosso).

Per la registrazione dell’accordo è necessario compilare il Modello 69, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate scaricabile da qui ed allegare l'accordo / scrittura privata sottoscritta, provvedendo ad inviare il tutto all'Ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate presso il quale si è proceduto alla registrazione del contratto di locazione dell'immobile.

Si fa, in ogni caso, presente che quanto sin qui indicato è una modalità indicativa per consentire di trovare un accordo bonario tra i contrapposti interessi del proprietario e del conduttore, al fine di evitare eventuali contenziosi giudiziari.

Resta inteso che se il proprietario non accetta di giungere ad un accordo ben potrebbe adire la competente Autorità Giudiziaria, così come l'inquilino ben potrebbe recedere dal contratto di locazione, nel rispetto dei termini di preavviso ivi previsti. 

Fonte :  AGCM - Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato

L' AGCM - Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ha disposto la sospensione dei siti di vendita on line con modalità c.d "buy and share".

Si legge, nei provvedimenti cautelari emessi dall'AGCM - Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, che i siti sharazon.it, smart-shopping.it e gemshop.it "avrebbero posto in essere delle pratiche commerciali scorrette" ed "opposto ingiustificati ostacoli al diritto di recesso e rimborso" degli importi pagati dai clienti / consumatori e, quindi, violando le norme del Codice del Consumo.

Si rimanda al comunicato stampa dell' AGCM - Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato

presente al  seguente link dell’articolo originale:   
http://https://www.agcm.it/media/comunicati-stampa/2020/1/PS11467-PS11541-PS11543-PS11547?fbclid=IwAR0bm3JUQpLXvD6cW71_HvGsvP_PGtishb_m1ILlMvZZJmXsEo2Bnfw4-k0

Ai sensi dell’art. 3 della L. n. 443/1985 - Legge Quadro Artigianato, è IMPRESA ARTIGIANA quella che: “… nei limiti dimensionali di cui alla presente Legge, abbia per scopo prevalente lo svolgimento di un’attività avente ad oggetto la produzione di beni, anche semilavorati, o di prestazione di servizi, escluse le attività agricole e le attività di prestazione di servizi commerciali, di intermediazione nella circolazione di beni o ausiliarie di queste ultime, di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, salvo il caso che siano solamente strumentali ed accessorie all'esercizio dell’impresa ...".

Per cui, dal chiaro tenore letterale della su menzionata norma, qualora vengano svolte insieme all'attività principale (che qualifica l’impresa come artigiana) anche le attività espressamente escluse dall'art. 3, comma 1, queste ultime non inciderebbero sulla qualifica di artigiano, qualora siano solamente strumentali ed accessorie all'esercizio principale di impresa.
A contrario, qualora queste ultime non siano strumentali ed accessorie alla principale, lo svolgimento anche delle attività escluse determinerebbe la perdita della qualifica di artigiano, con conseguenziale cancellazione dell'annotazione della qualifica di impresa artigiana dal Registro delle Imprese dalla competente Camera di Commercio.

Siffatto orientamento è stato già a suo tempo confermato dalla stessa Cassazione, che, con la sentenza n. 8703/2000, pur analizzando una diversa fattispecie, ha comunque fornito una definizione della nozione di impresa artigiana, secondo il disposto dettato dalla Legge Quadro sull’Artigianato n. 443/1985. Nella suddetta pronuncia si legge quanto segue : 

“.. Da quanto precede emerge:
1) che è irrilevante il luogo ove l'impresa artigiana svolge la propria attività, potendo questa essere svolta in luogo fisso (presso l'abitazione dell'imprenditore o di uno dei soci o in appositi locali o in altra sede designata dal committente) oppure in forma ambulante o di posteggio;
2) che l'impresa artigiana è definita:
a) dall'oggetto della stessa, che può essere costituito da qualsiasi attività di produzione di beni, anche semilavorati o di prestazioni di servizi, escluse le attività indicate al primo comma dell'art. 3 (cioè le attività agricole e le attività di prestazione di servizi commerciali, di intermediazione nella circolazione dei beni o ausiliarie di quest'ultime, di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande);
b) dal ruolo dell'artigiano nell'impresa, richiedendosi, in particolare, che questo svolga "in misura prevalente il proprio lavoro, anche manuale, nel processo produttivo (art. 2);
c) dai limiti dimensionali relativi ai dipendenti utilizzabili, che varia da settore a settore;
d) dalla funzione preminente nell'impresa dei lavoro sul capitale.

La stessa sentenza, poi, fornisce un ulteriore importante chiarimento :

“… Dalla Legge si ricava addirittura che lo svolgimento di attività escluse insieme a quella, che qualifica l'impresa come artigiana, quindi di più attività, non incidono né sulla natura né sulla unitarietà della stessa, qualora queste ulteriori attività siano solamente strumentali e accessorie all'esercizio dell'impresa (art. 3, primo comma) …”.

Siffatta interpretazione ed applicazione della normativa di settore ha, poi, trovato piena applicazione nei diversi pareri e decisioni emesse dalle diverse Commissioni Provinciali e Regionali per l’Artigianato, le quali, nel corso degli anni, hanno più volte rigettato per incompatibilità le domande presentate dalle imprese artigiane, riscontrando una carenza di comunanza dei beni utilizzati per l’esecuzione delle attività e per l’assenza del richiesto nesso di strumentalità ed accessorietà tra la nuova attività denunciata e quella svolta in via principale.

CONTROVERSIE GESTORI / FORNITORI UTENZE DOMESTICHE (LUCE – GAS – ACQUA –

TELEFONIA) COME COMPORTARSI? COSA FARE?

I casi più comuni in cui il consumatore può trovarsi sono i seguenti:
- attivazione contratto non richiesto;
- passaggio non richiesto ad altro gestore / fornitore;
- doppia fatturazione per la medesima utenza;
- addebito di consumi superiori a quelli reali;
- addebiti per servizi non richiesti;
- addebiti nonostante malfunzionamenti e disservizi;
- addebiti per servizi al principio proposti come gratuiti;
- mancata o tardiva portabilità dell’utenza;
- tardiva attivazione dei servizi;
- sospensione o cessazione dell’utenza;
- perdita della propria numerazione;
- errata tariffazione;
- malfunzionamento / impossibilità di fruizione dei servizi

COME CONTESTARE ?

Qualora si dovessero verificare una delle ipotesi di cui sopra , la prima cosa che il CONSUMATORE / CLIENTE deve fare è presentare quanto prima un RECLAMO al proprio gestore / fornitore, chiedendo il riconoscimento degli eventuali indennizzi previsti contrattualmente o dalla normativa di settore per il caso in questione.

Il reclamo potrà essere presentato TELEFONICAMENTE al preposto servizio clienti oppure mediante una CONTESTAZIONE SCRITTA da inviare a mezzo fax / mail / pec / raccomandata con ricevuta di ritorno al preposto servizio clienti (quest’ultima è la modalità consigliata).

Con il reclamo dovranno essere indicati non solo i propri dati anagrafici (nome, cognome, codice fiscale, residenza) e tutti i dati utili per l’identificazione della propria utenza (codice cliente, numero contatore, PDR, POD, numero telefonico), ma, anche, un’esposizione chiara e dettagliata di tutti i problemi riscontrati e le proprie richieste (descrizione della problematica e richieste), così da consentire al proprio gestore / fornitore di avere contezza degli stessi e fornire quanto prima un riscontro e provvedere eventualmente alla loro risoluzione ed il riconoscimento degli eventuali indennizzi.

Entro il termine di 30/45 giorni, il proprio gestore / fornitore dovrebbe dare risposta scritta al presentato reclamo.

Qualora il proprio gestore / fornitore non dovesse rispondere oppure la fornita risposta non fosse soddisfacente, allora si dovrà provvedere ad esperire l’obbligatorio tentativo di conciliazione innanzi le competenti Autorità di Garanzia (Corecom – ARERA).

COME SI SVOLGE LA CONCILIAZIONE OBBLIGATORIA ?

La domanda di conciliazione può essere presentata personalmente dal consumatore o da un suo delegato, solo dopo aver inviato un reclamo scritto al proprio gestore / fornitore e questi non abbia fornito riscontro al reclamo o la ricevuta risposta sia considerata insoddisfacente.

Dopo la presentazione della domanda, il conciliatore provvederà a comunicare alle parti la data del primo incontro per lo svolgimento del tentativo di conciliazione che si svolge interamente per via telematica, mediante accesso all'apposita area virtuale; tale incontro deve svolgersi entro massimo 30 giorni dalla data di presentazione della domanda, mentre il termine per la conclusione di tutto il procedimento è di 90 giorni dalla presentazione della domanda di conciliazione, prorogabile per massimo 30 giorni per esigenze motivate su iniziativa delle parti o del conciliatore.

Se il tentativo di conciliazione ha esito positivo, il verbale di conciliazione costituisce titolo esecutivo.
Se, invece, la parte che ha chiesto la conciliazione non si presenta al primo incontro, il procedimento viene archiviato; se non si presenta l’altra parte, viene redatto un verbale di esito negativo della procedura.
Nel caso di verbale negativo / mancato accordo, il consumatore potrà rivolgersi alla competente Autorità Giudiziaria per far valere i propri diritti e veder soddisfatte le proprie pretese, richiedendo, in tale sede, anche il risarcimento dei danni subiti.