In questo periodo emergenziale dovuto alla pandemia da Coronavirus / Covid-19, tra i tanti problemi che bisogna quotidianamente affrontare, vi è anche quello di come riuscire a pagare il canone di locazione / affitto sia delle propria abitazione che dei locali commerciali / professionali.

Problema questo particolarmente sentito da chi, a causa della chiusura delle attività commerciali / professionali e delle limitazioni degli spostamenti, non può più contare sulle abituali entrate / guadagni mensili.

L'inquilino, infatti, potrebbe aver perso il lavoro, veder ridotto l'orario di lavoro, trovarsi in cassa integrazione oppure essere stato costretto a chiudere la propria attività, così da non riuscire più a far puntualmente fronte al pagamento dell'affitto.

Tali problematiche si ripercuotono, di conseguenza, anche sui proprietari degli immobili, che potrebbero fare affidamento sulle entrate degli affitti per il proprio quotidiano sostentamento oppure per il pagamento di debiti o rate del mutuo.

Per cui, in tale contesto, vi è da un lato il conduttore / inquilino che potrebbe avere interesse ad ottenere una sospensione o riduzione o posticipazione del pagamento dell'affitto e dall'altro lato il proprietario che non può permettersi di non percepire il pagamento del canone di locazione, tenuto oltretutto in considerazione le tasse che lo stesso è , in ogni caso, tenuto a pagare.

A ciò si aggiunga che non vi è alcuna norma che riconosca un diritto per gli inquilini oppure un obbligo per i proprietari di rideterminare l'ammontare del canone.  

Il Governo,  con il “Decreto Cura Italia” (decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18), ha infatti previsto, al momento, la sola concessione di agevolazioni fiscali in favore degli esercenti la cui attività di impresa è stata sospesa a seguito delle misure restrittive “anti coronavirus”, prevedendo un credito d'imposta pari al 60% del canone di locazione di negozi e botteghe (immobili appartenenti alla categoria catastale C/1) pagato per il mese di marzo 2020.

Per cui, la soluzione che potrebbe consentire di soddisfare i contrapposti interessi sia del conduttore che del proprietario potrebbe essere quella di trovare un accordo mediante la sottoscrizione di una scrittura privata, con cui prevedere, ad esempio, una riduzione oppure una dilazione del pagamento del canone mensile per il periodo emergenziale, con impegno dell'inquilino di tornare a pagare l'importo originariamente pattuito nel contratto di locazione al termine del periodo concordato.

Ciò consentirebbe da un lato all'inquilino di far fronte alla temporanea difficoltà economica e dall'altro lato al proprietario di ricevere comunque il corrispettivo per la locazione, evitando, quindi, la proposizione di azioni legali e controversie davanti ai Tribunali.

L'eventuale accordo può riguardare non solo gli immobili locati ad uso abitativo, ma anche i locali commerciali e che non rilevano le differenze in termini di durata del contratto.  

Nella redazione di tale accordo / scrittura privata risulta indispensabile l'indicazione delle seguenti informazioni :

• dati anagrafici del proprietario e del conduttore

• il tipo di contratto in essere originariamente sottoscritto e la data di sua stipula e di sua registrazione

• il canone annuale inizialmente concordato

• l'ammontare del canone ridotto

• il numero di mesi in cui il canone mensile è ridotto

• l'impegno dell'inquilino di tornare a pagare l'intero importo originariamente pattuito al termine del periodo concordato

• la data di redazione dell’accordo

• la sottoscrizione di entrambe le parti

Un esempio pratico: se il contratto iniziale prevede un canone di 1.000,00 euro, pari a 12.000,00 euro annui, il locatore ed il conduttore potrebbero accordarsi per una riduzione del canone mensile ad 800,00 euro per cinque mesi, con impegno dell'inquilino di tornare a pagare l'intero importo originariamente pattuito € 1.000,00 mensili al termine del periodo concordato di cinque mesi. Così le parti potrebbero, sempre per esempio, prevedere una sospensione temporanea del pagamento del canone di locazione oppure un pagamento dilazionato nel tempo.

Si consiglia, in ogni caso, seppur non necessario per tale tipologia di atto, di procedere alla registrazione dell'accordo / scrittura privata presso l'Agenzia delle Entrate. Tale registrazione  consente, infatti, da un lato di conferire data certa all'atto e dall'altro lato di portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate il minor reddito che percepirà il locatore per il periodo pattuito (così da consentirgli di pagare le imposte esclusivamente su quanto effettivamente riscosso).

Per la registrazione dell’accordo è necessario compilare il Modello 69, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate scaricabile da qui ed allegare l'accordo / scrittura privata sottoscritta, provvedendo ad inviare il tutto all'Ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate presso il quale si è proceduto alla registrazione del contratto di locazione dell'immobile.

Si fa, in ogni caso, presente che quanto sin qui indicato è una modalità indicativa per consentire di trovare un accordo bonario tra i contrapposti interessi del proprietario e del conduttore, al fine di evitare eventuali contenziosi giudiziari.

Resta inteso che se il proprietario non accetta di giungere ad un accordo ben potrebbe adire la competente Autorità Giudiziaria, così come l'inquilino ben potrebbe recedere dal contratto di locazione, nel rispetto dei termini di preavviso ivi previsti.